Hvort er hagstæðara að taka húsnæðislán í erlendri eða íslenskri mynt?

Nafn þitt

Netfang þitt

Netfang móttakanda

Ruslpóstvörn =

Svar

Hvort er hagstæðara að taka húsnæðislán í erlendri eða íslenskri mynt?
Helsti kosturinn við húsnæðislán í erlendri mynt er að hægt er að fá talsvert lægri vexti en af lánum í krónum. Helsti ókosturinn er hins vegar gengisáhætta. Ef gengi krónunnar veikist þá hækka greiðslur af erlendum lánum í íslenskum krónum. Styrkist gengi krónunnar minnka hins vegar greiðslur af erlendu lánunum. Auk þess er algengt að erlend lán séu með breytilegum vöxtum sem taka mið af vaxtaþróun á erlendum mörkuðum. Það getur valdið sveiflum í greiðslum af lánunum, jafnvel verulegum ef miklar breytingar verða á erlendum vöxtum. Þetta á raunar einnig við um sum lán í krónum.

Algengast er að þeir sem taka húsnæðislán í erlendri mynt taki lán í nokkrum myntum í einu, til dæmis dollurum, evrum, pundum, jenum og svissneskum frönkum. Þetta er áhættuminna en að taka lán í aðeins einni mynt, þar sem oftast er hægt að gera ráð fyrir því að gengi slíkrar myntkörfu sveiflist minna gagnvart krónunni en gengi einstakra erlendra mynta.

Taki menn erlend húsnæðislán eru þau oft í nokkrum mismunandi myntum, svokallaðri myntkörfu.

Vextir eru nokkuð mismunandi eftir myntum. Þegar myntkarfan er sett saman er því eðlilegt að taka tillit til þeirrar áhættudreifingar sem næst með blöndunni, vaxtakjaranna sem í boði eru í hverri mynt og jafnvel hverju er spáð um sveiflur hverrar myntar í framtíðinni. Aðferðir til að gera þetta eru vel þekktar en þó er varla á færi annarra en sérfræðinga að beita þeim. Fyrir flesta lántaka er því væntanlega farsælast að fylgja ráðleggingum lánveitandans um samsetningu myntkörfunnar.

Nokkur munur getur verið á lánskjörum og því er eðlilegt að bera saman kjör frá nokkrum lánveitendum þegar lán er tekið. Við þann samanburð þarf meðal annars að horfa til þeirra vaxta sem eru í boði. Þeir eru oft tilteknir sem álag ofan á svokallaða LIBOR-vexti en það eru vextir í viðkomandi mynt á millibankamarkaði í London. Þannig gætu vextir í Bandaríkjadölum í London til dæmis verið 5,4%. Lánveitandinn býður lán með hærri vöxtum en það, til dæmis með 2% álagi, sem gerir þá vextina 7,4% á þeim hluta lánsins sem tekinn er í dollurum.

Fyrir lántaka er vitaskuld hagstæðast að álagið á LIBOR vextina sé sem lægst. Álagið getur meðal annars farið eftir því hve gott veð lántaki getur lagt fram, hvort lánið er á fyrsta veðrétti og hve mikið eignin er veðsett í hlutfalli við verðmæti hennar. Ef vextir á millibankamarkaði í London breytast þá breytast um leið þeir vextir sem íslenski lántakinn greiðir. Hækki LIBOR vextir í dollurum, til dæmis í 6%, þá mun lántakinn greiða 8% af þeim hluta lánsins sem er í dollurum ef álagið á LIBOR vextina er 2%.

Auk þess að skoða vaxtakjörin er rétt að bera saman aðra þætti eins og lántökugjald og gjöld sem eru lögð á vegna kostnaðar við innheimtu lánsins (greiðslugjald). Þá er rétt að skoða hvort því fylgi kostnaður að greiða lánið upp fyrr en stefnt var að í upphafi eða ef samsetningu myntkörfunnar er breytt. Sömuleiðis þarf að athuga hvort gerð er krafa um að lántakinn eigi í öðrum viðskiptum við lánveitandann. Einnig má hafa í huga að þegar lántaki tekur erlent lán þá fær hann andvirði lánsins greitt á kaupgengi viðkomandi gjaldmiðla, það er því gengi sem lánveitandinn er reiðubúinn að kaupa gjaldeyri á. Þegar hann greiðir það til baka þarf hann aftur á móti að kaupa gjaldeyrinn á sölugengi, sem er aðeins hærra.

Samanburður á kostnaði við erlent og innlent lán getur verið nokkuð snúinn því að innlenda lánið er alla jafna með verðtryggingu. Það þýðir að upphæðin sem greiða þarf til baka fer eftir verðlagsþróun á lánstímanum. Greiðslur af erlenda láninu fara hins vegar einkum eftir því hvernig gengi erlendu myntanna breytist gagnvart krónunni og hvernig vextir í viðkomandi myntum breytast á heimsmarkaði.

Það er þó hægt að taka dæmi. Til einföldunar verður meðal annars horft fram hjá lántökugjöldum, mun á kaup- og sölugengi gjaldmiðla og stimpilgjaldi. Einnig er gert ráð fyrir að vextir breytist ekki.

Gerum ráð fyrir að annars vegar sé tekið lán í krónum og hins vegar jafnhátt lán í myntkörfu. Gerum sömuleiðis ráð fyrir að vextir af innlenda láninu séu 5% og það sé verðtryggt. Hugsum okkur svo að vextir af erlenda láninu séu 6% að meðaltali, án verðtryggingar. Ef verðbólga er 7% á ári þá þarf gengi krónunnar falla um það bil (5% + 7%) - 6%, eða 6% á ári að meðaltali, gagnvart erlendu myntunum í myntkörfunni til að lánin séu jafndýr frá sjónarhóli lántakans. Ef krónan lækkar minna en þetta eða jafnvel styrkist verður erlenda lánið ódýrara en það innlenda. Ef krónan fellur hins vegar meira þá verður innlenda lánið ódýrara en það erlenda.

Sagan sýnir að talsverðar sveiflur verða á gengi gjaldmiðla þannig að það er við því að búast að sum ár komi erlenda lánið hagstæðar út en það innlenda en önnur ár sé það óhagstæðara. Sé horft til síðasta áratugar eða svo þá hafa erlend lán þó oftar en ekki verið hagstæðari en þau innlendu.

Þegar til horft er til mjög langs tíma má gera ráð fyrir að gengi krónunnar gagnvart erlendum gjaldmiðlum breytist nokkurn veginn í takt við hver munurinn er á verðbólgu á Íslandi annars vegar og að meðaltali í hinum löndunum hins vegar. Ef verðbólga er til dæmis að meðaltali 5% á ári á Íslandi en 2% erlendis þá er við því að búast að gengi krónunnar lækki um að meðaltali 3% á ári þegar til mjög langs tíma er horft. Einstök ár getur þróunin hins vegar verið allt önnur.

Þetta þýðir að við samanburð á erlendum og innlendum lánum er hægt að bera saman annars vegar verðtryggða vexti í krónum og hins vegar óverðtryggða nafnvexti í erlendri mynt, að frádreginni verðbólgu í viðkomandi löndum. Ef verðbólga í þeim löndum sem gefa út myntirnar í myntkörfu lánsins er að meðaltali 2% og nafnvextir 6%, þá eru raunvextir, reiknaðir í erlendri mynt, 4%. Þá tölu er hægt að bera saman við verðtryggða vexti í krónum og ef þeir eru hærri þá ætti innlenda lánið að vera dýrara að jafnaði þegar horft er til langs tíma.

Rétt er að hafa í huga að meiri sveiflur eru alla jafna í greiðslum af erlendum lánum en innlendum, bæði vegna sveifla í gengi og vöxtum. Það er því enn mikilvægara með erlend lán en innlend að hafa svigrúm til að geta greitt án vandræða meira af lánunum en gert var ráð fyrir í upphafi. Þegar reiknuð er út greiðslugeta lántaka áður en lánið er tekið þarf að taka tillit til þessa.

Að lokum verður að benda á að aðstæður geta breyst, bæði innanlands og utan. Þar á meðal eru breytingar á þeim vaxtakjörum sem eru í boði hverju sinni, en það getur breytt niðurstöðu samanburðar á lánskjörum. Þá getur verið mikill kostur að hafa heimild til að greiða upp lán fyrir tímann, til dæmis til að geta nýtt sér betri lánskjör annars staðar. Ef Íslendingar skipta um gjaldmiðil, taka til dæmis upp evru, þá breytast væntanlega lánskjörin verulega og þá yrði jafnframt gengisáhætta önnur en áður.

Frekara lesefni á Vísindavefnum eftir sama höfund:

• Ef maður greiðir upp lán, þarf þá að borga áfallnar verðbætur? Ef svo er, þá af hverju?
• Hvað mörg lönd í heiminum leyfa verðtryggingu lána?
• Hvaða áhrif hefur verðbólga í framtíðinni á þann sem kaupir fasteign á lánum?
• Hvernig er best að lágmarka áhrif gengisbreytinga á kostnað af láni sem tekið er í erlendum gjaldmiðlum?
• Hvers vegna geta bankar krafist verðbóta af útlánum en þurfa ekki að greiða einstaklingum verðbætur á innlán?

Myndir:

• Cauldron of Coins. Flickr.com. Höfundur myndar er seychelles88. Sótt 19.2.2007. Myndin er birt undir Creative Commons leyfi.
• Sold. Flickr.com. Höfundur myndar er ayearineurope. Sótt 19.2.2007. Myndin er birt undir Creative Commons leyfi.

Upphafleg spurning var:

Að hverju þarf að huga þegar ákveða eigi, hvort hagstæðara sé að taka húsnæðislán í erlendri mynt, körfu, frekar en í íslenskri mynt?

...