Hvernig breytist húsnæðislánamarkaður ef við göngum í ESB? Mun verðtryggingin hverfa og gætu Íslendingar þá tekið lán í evrópskum bönkum?

Nafn þitt

Netfang þitt

Netfang móttakanda

Ruslpóstvörn =

Svar

Hvernig breytist húsnæðislánamarkaður ef við göngum í ESB? Mun verðtryggingin hverfa og gætu Íslendingar þá tekið lán í evrópskum bönkum?
Ekki er líklegt að margt mundi breytast á íslenskum húsnæðislánamarkaði með aðild að Evrópusambandinu. Töluverðar breytingar gætu hins vegar orðið við aðild að Efnahags- og myntbandalagi Evrópusambandsins og jafnvel í aðdraganda þess. Í flestum löndum á evrusvæðinu eru breytilegir vextir, bundnir til eins árs eða skemur, ráðandi lánsform. Þess háttar vextir fylgja verðbólguþróun mjög náið og svipar því lánum með þá að mörgu leyti til hefðbundinna íslenskra húsnæðislána sem bundin eru við vísitölu neysluverðs. Má því segja að eins konar verðtrygging sé fremur algeng á evrusvæðinu.

***

Aðild að Evrópusambandinu mundi líklega ekki hafa miklar breytingar í för með sér fyrir húsnæðislánamarkaðinn á Íslandi. Ísland er þegar þátttakandi í samevrópskum fjármálamarkaði á grundvelli samningsins um Evrópska efnahagssvæðið. Íslenskir bankar mega starfa í öðrum EES-löndum og erlendir bankar á EES-svæðinu mega starfa hér. Viðskiptabankastarfsemi, þar með talin útlán gegn fasteignaveði til heimila, krefst þekkingar á viðkomandi markaði og er óhugsandi að erlendur banki hefji að veita íslenskum heimilum húsnæðislán nema að setja fyrst á fót útibú hér á landi með nægum mannafla til greiningar á útlánaáhættu. Sveiflur í gengi íslensku krónunnar hafa verið nefndar sem mikilvæg skýring þess að slíkt hefur enn ekki gerst.

Töluverðar breytingar gætu hins vegar orðið á húsnæðislánamarkaðinum við aðild Íslands að Efnahags- og myntbandalagi Evrópusambandsins (e. European Monetary Union, EMU) og jafnvel í aðdraganda þess.

Reynsla annarra landa sem gengið hafa í ESB og tekið upp evruna er sú að vextir á sambærilegum verðbréfum hafa aðlagast mjög hratt. Þetta á einkum við um ríkisskuldabréf. Fyrir fjármálakreppuna árið 2008 var óverulegur munur á ávöxtunarkröfu ríkisskuldabréfa evruríkjanna. Sambærileg aðlögun í fyrirtækjaskuldabréfum og fasteignalánum hefur ekki verið eins skörp en þó veruleg.

Rannsóknir sýna að dregið hefur úr vaxtamun viðskiptabanka á evrusvæðinu frá 1990. Greinileg áhrif af innleiðingu evrunnar er að finna í tilfelli fyrirtækjalána til meðallangs og langs tíma og húsnæðislána. Kjör á skammtímalánum, bæði til heimila og fyrirtækja eru hins vegar mjög mismunandi á milli landa (Baele, 2004).

Hagtölur Evrópska seðlabankans um samþættingu fjármálamarkaða (Indicators of financial integration in the euro area) sýna að veruleg öfugþróun hefur orðið á þessari aðlögun frá miðju ári 2008, samfara alþjóðlegu fjármálakreppunni og miklum fjárhagsvanda nokkurra ríkja evrusvæðisins. Sú þróun sýnir betur en margt annað að myntsamruni er ekki nægjanlegt skilyrði fyrir fullri aðlögun vaxta. Vaxtakjör munu ávallt taka mið af aðstæðum í hverju landi. Í þessu tilfelli er það lánshæfismat viðkomandi ríkis og almennt efnahagsástand sem einnig skiptir miklu máli.

Það er því ekki hægt að gera ráð fyrir að með aðild að ESB og EMU yrðu vextir á húsnæðislánum þeir sömu á Íslandi og í ESB, því jafnvel innan evrusvæðisins er nokkur breytileiki. Þó er líklegt að vextir hér mundu aðlagast að stórum hluta og lækka töluvert, eða um allt að þrjú til fjögur prósentustig, til langs tíma litið (Eiríkur B. Einarsson og Jón Þór Sturluson, 2008). Það mat byggir annars vegar á samanburði á vaxtamuni skammtímalána þegar hann er í lágmarki og hins vegar á samanburði ávöxtunar á lengri skuldbindingum.

Verðtrygging húsnæðislána, eins og við þekkjum hana, er tiltölulega sjaldgæf á evrusvæðinu og þótt víðar væri leitað. Þó hafa sambærileg lán frekar verið að ryðja sér til rúms á undanförnum árum, meðal annars í Bandaríkjunum og í Evrópusambandinu. Erlendis er vísitölubindingin þó sjaldnast við verðbólgu með beinum hætti heldur skammtímavexti. Á þessu er þó ekki stórkostlegur munur því stýrivextir og skammtímavextir á millibankamarkaði fylgja verðbólguþróun alla jafna mjög náið.

Á evrusvæðinu eru breytilegir vextir, það er vextir bundnir til eins árs eða skemur, ráðandi lánsform. Einungis í Þýskalandi, Frakklandi, Belgíu og Hollandi eru fastir vextir algengari en breytilegir. Í þeim löndum þar sem breytilegir vextir eru ráðandi er algengast að vaxtastigið fylgi stýrivöxtum eða þriggja mánaða millibankavöxtum.

Það má því segja að eins konar verðtrygging sé fremur algeng á evrusvæðinu. Núverandi fyrirkomulag verðtryggingar á Íslandi sker sig þó úr að því leyti til að til þessa hefur ekki verið markvert framboð á lánum með föstum vöxtum. Það hefur þó breyst á síðustu mánuðum.

Annað séreinkenni íslenska fasteignalánamarkaðarins er áherslan á jafngreiðslulán. Samspil verðtryggingar og jafngreiðslufyrirkomulags gerir það að verkum að hærri greiðslur vegna verðbólgu dreifast jafnt á allan lánstímann sem eftir er og felur í sér sjálfvirka endurfjármögnun á þeim hluta vaxta sem ekki er greiddur. Fyrirkomulagið gerir einnig að verkum að greiðslubyrði er lægri en að öðrum kosti í byrjun lánstímans og hækkar svo jafnt og þétt (í krónum talið). Ekki er hægt að útiloka að þetta fyrirkomulag eigi þátt í því að mörg íslensk heimili hafa reist sér hurðarás um öxl.

Í flestum löndum Evrópusambandsins er meira valfrelsi um lánsform í fasteignalánaviðskiptum en tíðkast hefur hér á landi til þessa, bæði hvað varðar bindingu vaxta og fyrirkomulag afborgana (jafnar greiðslur eða jafnar afborganir). Lækkun vaxta og meiri verðlagsstöðugleiki í kjölfar upptöku evru ættu að skapa skilyrði fyrir sambærilega fjölbreytni hér á Íslandi.

Heimildir og mynd:

• Baele, L. et al, 2004: „Measuring financial integration in the euro area.“ Occational Paper Series No. 14. ECB.
• Eiríkur B. Einarsson og Jón Þór Sturluson, 2008: Hvað um evruna? Háskólinn á Bifröst.
• Mynd fengin á www.alpinecredits.ca, þann 7.2.12.

Upprunalegar spurningar:

Hvernig má vænta að húsnæðislánamarkaður á Íslandi myndi breytast við aðild að Evrópusambandinu? Getur almenningur þá tekið lán í öðrum evrópskum bönkum með veði í húsnæði hér á landi og þá á vöxtum sem tíðkast í Evrópusambandslöndum? Eða mun ekkert breytast á þessum markaði frá því sem gildir á EES-svæðinu? Eða má vænta þess að lánakjör hérlendis yrðu sambærileg við það sem gerist innan ESB við inngöngu? Hvað yrði um verðtrygginguna?

...