Ef aðili leigir húsnæði og er með þinglýstan húsaleigusamning, getur nýr eigandi húsnæðis hækkað leiguna óforvarandis?

Nafn þitt

Netfang þitt

Netfang móttakanda

Ruslpóstvörn =

Svar

Ef aðili leigir húsnæði og er með þinglýstan húsaleigusamning, getur nýr eigandi húsnæðis hækkað leiguna óforvarandis?
Stutt svar við þessari spurningu er einfaldlega nei!

Lengra svarið er þetta: Á Íslandi eru í gildi húsaleigulög nr. 36/1994 (hll.) og um framsal leiguréttar við sölu leiguhúsnæðis er kveðið á í 42. gr. þeirra laga, en 1.-4. mgr. 42. gr. hljóðar svo:

Sala leiguhúsnæðis er ekki háð samþykki leigjanda. Leigusala er því heimilt að framselja eignarrétt sinn að hinu leigða húsnæði og þar með réttindi sín og skyldur gagnvart leigjanda samkvæmt lögum þessum og leigusamningi.

Við slíkt framsal er hinn upphaflegi leigusali almennt laus mála gagnvart leigjanda og kaupandinn kemur í einu og öllu í hans stað að því leyti.

Sé ekki um annað samið yfirtekur kaupandi miðað við umsaminn afhendingardag öll réttindi og tekur á sig allar skyldur seljanda gagnvart leigjandanum.

Réttarstaða leigjanda er almennt óbreytt og hin sama þrátt fyrir eigendaskiptin, skyldur hans aukast ekki og réttindi hans minnka ekki.

Samkvæmt ofangreindri tilvitnun er ljóst að við sölu húsnæðisins yfirfærist eignarrétturinn frá seljanda til kaupanda, þar með talin þau réttindi og þær skyldur sem felast í leigusamningnum um eignina. Kaupandi húsnæðisins kemur að öllu leyti í stað seljandans hvað leigusamning um eignina varðar.

Um upphæð leigu fjallar 37. gr. hll.:

Aðilum er frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skal þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja.

Í þessu ákvæði felst að leiguverð má vera eins hátt eða lágt og aðilum semst um (þó innan vissra marka) og að þeim sé frjálst að semja svo um, að leiguverð hækki eða lækki á samningstímanum. Mögulegt væri að semja svo í leigusamningi, að leiguverð fyrir hvern mánuð hækkaði um 10.000 kr. á sex mánaða fresti eða að binda leiguverðið við vísitölu neysluverðs. Sé það gert hækkar leiguverðið, lækkar eða stendur í stað, allt eftir því hvernig vísitala neysluverðs þróast.

Sé hins vegar í ótímabundnum leigusamningi aðeins samið um fast leiguverð fyrir tiltekinn tíma, en ekki tekið á því í leigusamningnum hvort leiguverðið geti hækkað eða lækkað á leigutímanum, getur leigusali ekki hækkað leiguverðið án þess að segja samningnum upp.

Í 55. gr. hll. er fjallað um lok leigusamnings og uppsögn hans:

Uppsögn ótímabundins leigusamnings er heimil báðum aðilum hans.

Uppsögn skal vera skrifleg og send með sannanlegum hætti.

Í 56. gr. hll. er fjallað um uppsagnarfrest ótímabundins leigusamnings:

Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings skal vera:

1. Einn mánuður af beggja hálfu á einstökum herbergjum, geymsluskúrum og þess háttar húsnæði til hvers sem það er notað.

2. Sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðum, en íbúð telst hvert það húsnæði þar sem fjölskylda getur haft venjulega heimilisaðstöðu. Hafi leigjandi haft íbúð á leigu lengur en fimm ár skal uppsagnarfrestur af hálfu leigusala vera eitt ár.

3. Sex mánuðir af beggja hálfu á atvinnuhúsnæði fyrstu fimm ár leigutímans, níu mánuðir næstu fimm ár og síðan eitt ár eftir tíu ára leigutíma.

Samkvæmt þessu yrði leigusali, sem vildi hækka leiguna, að segja upp samningnum í samræmi við 55. og 56. gr. hll. og bjóða leigutakanum að leigja húsnæðið áfram frá þeim tíma er uppsagnarfresturinn lýkur á breyttum kjörum.

Sé um tímabundinn leigusamning að ræða, það er samning sem lýkur á tilteknum degi, og í samningnum væri aðeins samið um fasta upphæð leiguverðs gæti leigusali ekki hækkað leiguna á leigutímanum. Í því tilfelli gæti leigusali auk þess að meginreglu ekki slitið leigusamningnum, sbr. 2. mgr. 58. gr. hll., og væri því í fyrsta lagi mögulegt að hækka leiguna þegar leigusamningnum lyki og nýr leigusamningur tæki gildi milli aðila....